所長ブログ
2014年8月 8日 金曜日
農地の売買②
明日から夏季休暇を頂戴します。 岩手の祖母に孫の顔を見せに車で向かう予定です。
本日も農地についてですが、農地法の許可に関する先例等が結構ありますので、あげておきます。
折角許可を受けても、無効となる場合もありますので、注意が必要です。
○売主と買主とで農地法所定の許可をしたが、その許可がある前に売主が死亡した場合は、その許可の効力は売主の相続人に及ぶ（登研５４５・１５５）。この場合においては、相続登記後、相続人から買主に所有権移転登記を申請することになります。
○売主と買主とで農地法所定の許可の申請をしたが、その許可がある前に買主が死亡した場合は、死亡後になされた買主に対する当該許可は無効である（昭５１・８・３）。
○農地法の許可書に譲受人が数名記載されているがその持分の記載がない場合でも、持分割合を異にする登記申請は受理される（登研５０６）。
○農地法所定の許可申請をし、その許可前に分筆登記をなし、許可があった後に分筆したうちの１筆の土地について所有権移転の登記を申請することができる。また、許可後に分筆した場合でも、その１筆について所有権移転登記を申請することができる（登研３９６・８２、登研３８６・９８）。
○譲受人として数名の名前が記載されている許可書を添付して、そのうち１人の単独名義とする登記の申請は受理されない（登研４４８・１３２）。
○農地法の許可書に譲受人として記載のない者と記載のある者とを共有とする登記の申請は受理されない（登研４４４・１０７）。
不動産に関する登記のご相談は、五代法務事務所まで。
千葉市中央区登戸一丁目１５番３２号キャピタル登戸４階
五代法務事務所
ＴＥＬ ０４３－２４６－０００１
meil ge@gol.com
主な対応地域 千葉市（中央区、稲毛区、美浜区、花見川区、若葉区、緑区）,木更津市、市原市、茂原市、東金市、成田市、富里市、佐倉市、八街市、印西市、習志野市、船橋市、四街道市 その他千葉県全域
本日も農地についてですが、農地法の許可に関する先例等が結構ありますので、あげておきます。
折角許可を受けても、無効となる場合もありますので、注意が必要です。
○売主と買主とで農地法所定の許可をしたが、その許可がある前に売主が死亡した場合は、その許可の効力は売主の相続人に及ぶ（登研５４５・１５５）。この場合においては、相続登記後、相続人から買主に所有権移転登記を申請することになります。
○売主と買主とで農地法所定の許可の申請をしたが、その許可がある前に買主が死亡した場合は、死亡後になされた買主に対する当該許可は無効である（昭５１・８・３）。
○農地法の許可書に譲受人が数名記載されているがその持分の記載がない場合でも、持分割合を異にする登記申請は受理される（登研５０６）。
○農地法所定の許可申請をし、その許可前に分筆登記をなし、許可があった後に分筆したうちの１筆の土地について所有権移転の登記を申請することができる。また、許可後に分筆した場合でも、その１筆について所有権移転登記を申請することができる（登研３９６・８２、登研３８６・９８）。
○譲受人として数名の名前が記載されている許可書を添付して、そのうち１人の単独名義とする登記の申請は受理されない（登研４４８・１３２）。
○農地法の許可書に譲受人として記載のない者と記載のある者とを共有とする登記の申請は受理されない（登研４４４・１０７）。
不動産に関する登記のご相談は、五代法務事務所まで。
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2014年8月 7日 木曜日
農地の売買①
今回地目が農地の不動産の売買をすることになりましたので、農地の移転登記（名義変更）について取り上げます。
農地について所有権移転、又は農地を農地以外に転用しようとする者は、農地法所定の許可を受けなければなりません（農地３・４・５）。
なお、市街化区域内の農地については、許可ではなく農業委員会にあらかじめ届出を出しておけば大丈夫です。
以下農地法の規定をまとめたものです。
①農地法3条 農地の所有権を移転する。 ※農地を農地以外に転用しない場合
②農地法４条 農地を農地以外に転用する。 ※農地の所有権を移転しない場合
③農地法５条 農地の所有権を移転し、かつ、農地を農地以外に転用する場合 ※３条・４条の合わせた形態
通常、住宅用地用の売買を受任する場合がほとんどですので、③の農地法５条の許可を受ける場合が多いです。
前にマンションの敷地に農地のままのものがあり、それを不動産会社の方が見過ごしておりました。
市街化区域内でしたので、届出だけですぐ終わりましたが、許可が必要な場合日数を要しますので、気をつけなければなりませ
ん。
登記（不動産の名義変更）のご相談は五代法務事務所まで。
千葉市中央区登戸一丁目１５番３２号 キャピタル登戸４階
五代法務事務所
ＴＥＬ ０４３－２４６－０００１
mail ge@gol.com
営業時間 ８時から１８時（ご予約により時間外もご対応しております）
対応地域 千葉市（中央区・美浜区・若葉区・稲毛区・緑区・花見川区）、木更津市、茂原市、東金市、八街市、成田市、富里市、印西市、船橋市、四街道市、佐倉市、市原市、習志野市等 千葉県全域
農地について所有権移転、又は農地を農地以外に転用しようとする者は、農地法所定の許可を受けなければなりません（農地３・４・５）。
なお、市街化区域内の農地については、許可ではなく農業委員会にあらかじめ届出を出しておけば大丈夫です。
以下農地法の規定をまとめたものです。
①農地法3条 農地の所有権を移転する。 ※農地を農地以外に転用しない場合
②農地法４条 農地を農地以外に転用する。 ※農地の所有権を移転しない場合
③農地法５条 農地の所有権を移転し、かつ、農地を農地以外に転用する場合 ※３条・４条の合わせた形態
通常、住宅用地用の売買を受任する場合がほとんどですので、③の農地法５条の許可を受ける場合が多いです。
前にマンションの敷地に農地のままのものがあり、それを不動産会社の方が見過ごしておりました。
市街化区域内でしたので、届出だけですぐ終わりましたが、許可が必要な場合日数を要しますので、気をつけなければなりませ
ん。
登記（不動産の名義変更）のご相談は五代法務事務所まで。
千葉市中央区登戸一丁目１５番３２号 キャピタル登戸４階
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2014年8月 6日 水曜日
遺産分割③ 相続人の１人が海外在住である場合
本日は、最近かなり増えてきている相続人に海外居住者がいる場合の遺産分割です。
遺産分割協議書には、通常相続人全員が署名及び実印の押印をし、印鑑証明書を添付します。
しかし、海外では、日本のように印鑑登録の制度がありません。
このような場合、実印の押印・印鑑証明書の添付に代わるものとして、サイン証明書があります。
海外居住者は、現地の日本領事館に赴き、日本から送られてきた遺産分割協議書に係員の前で署名及び拇印を押し、それが本
人の署名と拇印であることを証するサイン証明書を発行してもらうことができます。
そして、サイン証明書は遺産分割協議書と綴られ、割印を押印してもらいます。
こうして出来上がった遺産分割協議を添付して登記申請をすることになります。もちろん、日本居住の相続人の印鑑証明書の
添付が必要です。
遺産分割協議書の作成・相続登記のご依頼は五代法務事務所まで。
千葉市中央区登戸一丁目１５番３２号 キャピタル登戸４階
五代法務事務所
ＴＥＬ ０４３－２４６－０００１
mail ge@gol.com
営業時間 8時から18時（ご予約により時間外もご対応しております）
主な対応地域 千葉市（中央区・美浜区・稲毛区・花見川区・若葉区・緑区）、市川市、浦安市、鎌ヶ谷市、船橋市、習志野市、八千代市、佐倉市、四街道市、成田市、富里市、八街市、銚子市、匝瑳市、山武市、館山市、南房総市、木更津市、袖ヶ浦市、君津市、富津市、茂原市、東金市、いすみ市、一宮市 その他千葉県全域
遺産分割協議書には、通常相続人全員が署名及び実印の押印をし、印鑑証明書を添付します。
しかし、海外では、日本のように印鑑登録の制度がありません。
このような場合、実印の押印・印鑑証明書の添付に代わるものとして、サイン証明書があります。
海外居住者は、現地の日本領事館に赴き、日本から送られてきた遺産分割協議書に係員の前で署名及び拇印を押し、それが本
人の署名と拇印であることを証するサイン証明書を発行してもらうことができます。
そして、サイン証明書は遺産分割協議書と綴られ、割印を押印してもらいます。
こうして出来上がった遺産分割協議を添付して登記申請をすることになります。もちろん、日本居住の相続人の印鑑証明書の
添付が必要です。
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